四个人吃完饭，叫了个代驾，开车来到一家洗浴中心，进到里边，并不算奢华，却很干净，先冲再泡，泡到全身冒汗后，再搓一个，舒服、通透，都感觉自己焕然一新了。进到休息区，里边是一个个或是亭子、或是竹林、或是纱帐围成的休息区，每个休息区可容纳三五人，环境典雅，很有情调，也很舒适。
魏伟点了一壶茶和几样小点心，几个人找了一个带纱帐的休息区，或躺着、或坐着，喝茶聊天。魏伟说，会享受的北江人民可以在此呆上一整天。
几个人聊着天，直到凌晨一点多才回酒店休息。
第二天，李遥和王景红没让魏伟他们陪同，而是自己在北江市里闲逛，在繁华的商业街、典型的居住区以及二手房中介等地了解城市基本情况。
北江市规模不大，市区总人口仅80多万。李遥和王景红发现，由于人口集中聚集于市区，北江市老城区拥挤不堪，商业区人流、车流极为密集，堵车严重，很多路段已经被改成了单行道，但仍无法缓解城市的拥堵状况。由于人口密度太大，老城区已经没有可发展的空间，医疗、教育、公园、停车位等配套远远无法满足市区人民的需求。
北江市大多住宅区的面貌已经老旧，李遥和王景红逛了几个典型的小区，小区内环境差、停车乱、停车难、卫生差、没有老人和孩子的休息玩耍空间，绿化和园林也很破败。市区不同区域的二手房价格大约在五六千元一平。
一天逛下来，李遥和王景红有了个基本判断：北江市老城区已无改造提升的空间，城市要发展、居民要改善生活，必须在新区发展，北江市的江南新区未来将承载北江老城区再发展的重任，既然市政府和市一中已经搬迁到江南新区，虽然目前还没有成规模开发，但未来必将是北江市发展的重点区域。
而且北江市区二手房的价格偏高，与江南新区在售新房价格相当，对于有改善需求的客户来说，正常的思维下，必将在江南新区进行改善置业。
考察完后，李遥和王景红晚上就坐飞机回到了北京，一落地，两人简直感觉到了春天。
上班后，王景红将考察结果形成了专题汇报，由于取地时间比较急迫，当天晚上，拓展部就组会，将土地状况和市场结论向董事会进行了汇报。综合结论是，地块没问题、市场没问题，剩下的就是算账，如果地价可控，利润可期，可以参与拿地。
陆皓及董事会成员也判断这块地可以跟进，陆皓说：“还剩几天就要拍卖了，时间很紧张，今天营销连户型建议、价格建议都给了，明天上班——成本、田总——你们就进行利润测算，明天就出最终的结论，利润可以的话，后天我们直接飞过去，提前几天做些工作，再看看地块情况，和当地政府相关领导接触接触，了解相关政策和当地的要求，最好能打听到土地竞拍报名的情况。”
第二天上班后，设计部做了强排，成本、营销、财务进行了详细的投资估算，并向董事会进行了汇报。
测算显示，地块总占地面积60000平米，容积率2，绿化率35%，强排可得总户数1200户，可售非人防地下车位500个。
客群分析：市区外溢客户主要看中学区优势，户型以紧凑两居和小三居为主，购房目的以上学和投资为主；外市县的进城客户主要看中区域的高性价比优势，购房目的为进城自住和上学。由于区域为新兴区域，周边还有待发展，定位方向主打性价比，控制好面积段和总价。
产品建议：两居产品以80-90平紧凑型两居为主；三居产品以100-110平功能型三居一卫为主。两居与三居比例78:22。
售价建议：住宅11层的小高层售价5500元/平米、17或18层的高层售价5000元/平米、商业8000元/平米、车位按照8万元/个。住宅月均去化约50套，销售周期24个月。
测算结论：按照地价110万元/亩计算，项目地价、建安、税费等总投入约56000万元、总收入约61000万元，净利润率9%，净利润约5000万元。
汇报完成后，财务部王京说：“这个结果比上次南江市那块地好一些。从利润率上来看，倒是可以接受，后边如果再涨点价，利润率应该会更好，但是需要成本控制做好，如果建材钢筋水泥涨价，这个利润还是有些风险。”
成本部田杏说：“王总，这个不用太担心，我们在测算的时候，对于建材的涨价，已经做了预期。还有一点我需要提醒大家，据我们了解，当地的建设成本比华北以及南方的区域都要高，原因就是北江市的冬季长达半年，而且冬天室外温度低、室内温度高，内外温差可以相差四五十度，这种冷热夹击的气候，对建筑质量的要求非常苛刻，在施工时，要进行特殊的加固工艺，防止边户、顶层的墙体开裂，而且，需要对边户和顶层的墙体采取加厚保暖措施，否则会影响室内的温度。”
王景红说：“我们考察时也了解到了相关的情况，边户和顶层的户型都有一定的销售难度，尤其是顶层，非常难卖，当地同行在做定价时，顶层的单价要比次顶层低1000块钱左右。”
田杏说：“所以我们都考虑了这些会增加成本的因素，我们的测算其实是比较保守的，实际操作时，成本压一点、售价提一点，利润率还会更高一些。”
巩故说：“王景红，我有个疑问啊，你打开你刚才汇报文件的土地位置图。你看啊，你们说这块地没问题，我看这块地不行。我觉得这块地还是有点问题的。”
王景红把PPT打开，翻到地块所在的卫星图，巩故用激光笔指着说：“你看这个卫星图啊，你这地块周边毛都没有啊，你离一中虽然只有300米，但是啊，这是一中，是高中，上高中是要考的，它不是就近入学，它不属于学区房啊，这块地并没有学区房的优势啊。你再看市政府，它离着市政府两公里呢，这是什么概念，在一个人口只有七八十万的小城市，出门儿一公里他都嫌远，两公里挺远的了，而且项目建起来以后，你买菜怎么办？你还得去市里，但是到市里最少也得四五公里，这太不方便了。刚才田总说北江市的冬季长达半年时间，这就意味着半年不能施工，这就意味着工期长、交房晚。你们现在算完只有9%的利润率，这点钱可不好挣啊，我看这块地公司还得多考虑考虑，不能盲目乐观。”
李遥说：“刚才巩总提出的问题都很现实啊，我来解答一下吧。关于一中，没错它是高中，学生上一中确实需要考试筛选。这说明什么？说明一中的孩子都是全北江市最优秀的孩子，从家长的角度来讲他会在意什么？大家都是经历过高考的，巩总你也应该参加过高考吧？”
巩故书：“废话。”
李遥说：“想必巩总知道高中阶段最重要的是什么？”李遥看了看巩故，巩故不知道李遥所指，没敢说话。李遥说：“时间啊！高中阶段最重要的是时间。我们都希望能多点睡觉时间、多点学习时间，每天即使能多出来10分钟，三年下来这是多么大的一个量，这么多的时间能多学多少东西？从地块到一中只有300米，走路过去也只有三五分钟，多出来的时间，每天让孩子多睡10分钟，多学10分钟啊！这个账算不明白？我们的目标客群中，很重要的一部分就是在一中上学的家庭，如果是你，你会怎么选？第二个，关于到政府的距离，不管在什么级别的城市，两公里的距离都是一样的，并不远，这个不需要做夸张的解读。市政府都搬过去了，其他单位不可能不搬过去，我们不是去做一锤子买卖的，还是要看长远。第三个，工期长，这个不是我们一家的问题，在北江市所有的开发商都是同样的情况，这个是市场共性，也不需要做特别解读。”
巩故还在置气，说：“行，你们营销说行就行，能把房子卖出去就行。”
胡忠说：“巩总，开会呢。”巩故不吱声了。
贺志强说：“这块地从市场的现状看来，暂时不具备优势，但是这却是我们集团拿地最大的优势。原因很简单，捡漏儿，看预期。目前，北江市在售的项目大多位于江北，所以这块地在当地受到的关注比较少，在当地同行都不看好它、低估它的情况下，我们果断出手，以低价拿下来，再用我们现在做开发、运营、销售的经验把它运做好，这才我们最大的优势。”
李遥也说：“我非常同意贺经理的意见。从我们实地考察来看，北江市的房地产市场是属于比较初级的阶段的，产品、园林、户型、门窗材质等，都有很大的欠缺，很多项目的设计并不科学。从这一点上来说，我们具有巨大的优势，我们擅长做产品，做出好的产品、好的园林、好的户型，用好材料，老百姓一定会买。这是一个，再一个，我们作为从北京过去的房企，这就意味着品质、可靠，这对当地老百姓来说也是一个保障。综合来说，我们的机会很大。”
胡忠也说：“是啊，你们分析得很对，像北江市这个情况，很适合我们这种量级的开发商进驻，城市有发展潜力，这能保证我们在当地能落脚、能生根、能发展；城市发展不成熟，意味着土地价格不高，我们能用小钱办大事儿，撬动未来的发展；老百姓买不到好房子，我们擅长做产品，那就带着好产品去打动他；作为北京的房企，我们有品牌优势，让老百姓买着放心、住着舒心，这也是我们对良好人居生活理念的实践；还有一点，李遥你说当地市场比较初级，那我们就带着先进的、成熟的经验过去，通过我们的力量让市场规范、成熟起来，让当地对我们刮目相看，从而也能获得市场的认可。我想，董事长，我们有这么多优势，北江这块地，我们要好好谋划啊。”
地价不贵、利润可观、去化快、高周转；新兴区域、有大片待开发区域、有大量有改善置业需求的人群；社会稳定、氛围和谐、百姓安居……总之，北江的情况非常适合嘉永集团走出去的发展需求，董事会当场决定尽最大努力做好前期工作，力争拿下土地。但为了防范风险，董事会授权目标地价110万元/亩，竞拍超过此价格，不再举牌。
董事会决定成立北江竞地小组，由董事长陆皓带队，副董事长胡忠、主管前期的副总经理陶俊磊、副总经理李遥、总工程师黄文新、行政总监成林、拓展经理贺志强、财务经理郑泽、行政经理周毅然、行政主管葛燕为成员，带上司机金勇，每个人各司其职，相互配合，做好拍地工作。
周毅然负责安排全部行程；葛燕为大家预定机票、预定酒店、落地租车；到达后，周毅然负责在当地注册开发公司；贺志强了解竞拍流程、报名；郑泽负责向新公司账户打款用于交纳竞买保证金和土地款；黄文新负责了解当地施工条件；陶俊磊负责沟通当地政府，如有必要，则安排陆皓和胡忠和相关领导会面、洽谈，建立合作基础。
这些人是明天晚上就要出发去北江市的，李遥的市场调研工作已经完成，拍地之前不需要他再去，如果拍地成功，李遥需要在拍地的当天晚上飞过去，第二天开始进行招聘工作，组建营销团队。至于其他部门，已经在当地的负责人，立即开启招聘工作，未到达的部门负责人，如成本、招采、设计、人力等，和李遥一起过去。
至于办公场地，可先在酒店临时解决，成林、周毅然负责在当地租赁写字楼做分公司场所，待未来售楼处建成后，整体搬迁至售楼处办公。
各项工作安排完成后，成林建立了“北江拍地”的微信群，把公司所有相关人员都拉进了群里，此群禁止设置勿扰模式，以免影响重要信息的接收。
总之，这次拍地，气势做得够足，就差临门一脚。
李遥虽然没有和大部队过去，但在后方还有很多和拿地有关的工作要做，要安排广告公司提前准备土地获取后的宣传推广工作，包括微信图片、拍地信息、地块介绍、嘉永集团发展壮大开始开疆拓土的新闻等，相关的材料和软文都要提前准备好，一旦拍下土地，要立刻更新、发布相关信息，第一时间将信息通过朋友圈、公众号等途径发布出去。
到达北江后，竞地小组的工作进展地非常顺利，陆皓和胡忠也和当地政府领导建立了联系，由于地块在当地并未太受关注，当地政府希望有人拍地，嘉永集团希望低价拿地，两者达成了良好的合作意愿，只要嘉永集团能够顺利拍下地来，政府承诺按最短节点为嘉永办理土地相关手续。
拍地当天，嘉永集团所有在京人员从早上一上班，几乎就是人人都把手机捧在手里，也没有心思干活儿，全都在等着拿地结果公布。
上午10点20左右，成林在集团微信群里发了一条消息：【喜报】开疆拓土 雄启华章！恭喜嘉永集团成功拍得北江市江南新区地块！地块总占地面积60000平米，容积率2，绿化率35%！集团正式进军北江市，开启新的华章！
消息一发到群里，立刻掌声雷动，大家在群里发彩花、发礼弹，庆祝嘉永集团终于迈出去一步，开启新的征程。
李遥、田杏等人很快接到了周毅然打来的电话，陆皓让他们乘坐当晚的航班飞往北江市，从明天开始招聘人员，组建新公司。
