这段时间，策划部忙于在外调研，一个多月，看了北京市场上在售最著名的六个豪宅项目，又用了将近一个月的时间，形成了两份调研报告：《豪宅标准研究》和《西山珺府五号楼全精装交房申请报告》。
调研的过程中，策划经理唐乐完成了入职手续，工位占用了以前吕霜坐的位置。
从媒体到实业，从合作关系变成上下级，江峻引导他入职后，怕他不适应，专门请他吃饭，沟通感情，向他介绍了公司的发展情况和公司的文化，尤其是营销中心的工作氛围，团结、活泼、务实，大家像兄弟姐妹一样，互相帮助、共同奋斗，是一种非常简单的同事加朋友的关系，希望唐乐能放下以前所有的包袱，尽快和大家熟悉起来，一起努力把产品做好，把项目卖好。
江峻一直认为，和人交往时，喝点小酒，有酒精的助兴，人更容易打开心扉，能够加速感情的升华。在他工作的历程中，不管是交朋友，还是谈工作，这一招屡试不爽。但酒一定要适度，喝多了就要坏事了。
唐乐感受到了江峻的真诚，他也相信在这样一个团队里能如鱼得水，发挥所长，交出漂亮的成绩单。两人说着说着、喝着喝着，酒劲儿就开始上来了，唐乐开始吐槽心里的苦闷。
原来，唐乐来嘉永，并不是于唯的推荐，唐乐说：“这次找工作挺受挫折的。其实，我要是向于总开口，于总肯定会给我推荐，我给他做了那么多年的主编，也认识几个开发商，所以我想自己争口气，自己找。”
唐乐和江峻碰了一杯，喝完接着说：“谁承想，接触了几个自认为关系不错的开发商，都以各种各样的理由给我拒绝了。我一直觉得那些理由都是真的。我来咱们公司，面试的时候，老板也没要我，后来让成总——成林单独找我聊过一次，我才知道是为什么。”
江峻也知道为什么，陆皓和他们提过这事儿。
唐乐说：“那些合作方，在一块玩儿的时候，利用你写稿，利用你发稿的时候跟你称兄道弟，到关键时候没一个靠谱的。原来都是对我有防备之心。”二人又喝了一口，唐乐说：“江总，我跟你讲个故事，有一次，我去一个朋友家里玩儿，他养了一条狗，我刚进门的时候，那狗还挺好，对我摇头摆尾，挺‘客气’。后来我往沙发那边就那么一坐，那狗突然向着我狂叫，把我吓了一大跳。”
江峻问：“为啥啊？”
唐乐说：“我朋友说；‘你坐那地方，挨着它的饭碗了。’我靠，那狗以为我要抢它吃的……”
江峻听完哈哈笑了起来，说：“狗怕你跟他争食儿啊。”
唐乐苦笑着说：“是啊，至于的吗！他们在防备我什么呢？”
江峻安慰他说：“别多想了，来咱们这了就好好干吧，别辜负了董事长。”
唐乐敬了江峻一杯，说：“也感谢你和李总的照顾，有什么脏活儿累活儿都交给我，我什么都能干。”
江峻说：“别着急，咱们是团队，每个人都有不同的分工，各司其职，互相配合，共同进步。”
6月底，江峻带队完成的报告在营销中心内部经过几次汇报、讨论、修改，在广告公司的协助下，又经过几次修改、雕饰，终于终于成稿。李遥约了董事会的时间，正式向集团提报。
这次会议是虽然不是最高级别的董事会，但需要由董事人员决策，因此级别也比较高，参与人员除了董事会部分成员，各部门的负责人也都参加，为了让唐乐尽快融入到公司中来，江峻特意请示让他也参加了会议。
江峻做了汇报。《豪宅标准研究》极为详细，从园林、车位到入户大堂，从电梯到室内各空间的硬装，从智能化设施到安防，全都以列表加图片的形式进行对比、归纳展示，并总结了豪宅配置的通用之处，亦即西山珺府期望达到的标准。在硬装修上，市场上豪宅的精装标准都在8000元/平米以上，但因为精装修房子的总价高，客户对于精装报价反而不敏感，而是更加关注精装修品质。
《西山珺府五号楼全精装交房申请报告》除了盘点5号楼的货值，还从市场角度对项目进行了分析，指出京西区域同期在售、单价6万元/平米以上的项目中，除了西山珺府和两个别墅项目为毛坯交付外，其余全部为精装交付。报告还预测2016下半年和2017年的市场将继续延续良好的政策形势。
对标市场上豪宅普遍的标准后，报告建议西山珺府的精装修应当领先区域，形成客户主动聚焦，应注重：精装的品牌注重高端性，风格注重最新颖的流行元素，功能注重实用性，审美注重艺术性。
建议精装房硬装成本8000元/平米，样板间软装成本7000元/平米。以5号楼601为样板间，样板间完成后，需对看房通道、电梯等客户经过的区域进行美化包装。
报告对工作排期也进行了建议，2016年8月底完成精装设计公司招标、11月底完成施工单位招标、12月底完成设计方案定稿，2017年1月正式进场施工，3月底先行完成样板间交付；7月底达到5号楼所有房源精装修交付标准，实现5号楼整体精装交房，精装交房时间晚于毛坯房源7个月。
在报告里，江峻增加了两条重要提示：
一、在落地操作中简化流程，压缩时间，加快工程进度，抢占有利市场时机。
二、集团尽快启动精装工程师人才补充，把控精装品质。
并提出全精装交房四大营销策略：
项目站位：京西三大顶级豪宅之一；
市场定位：打造全市的影响力，在区域里要领先，做精装标杆；
销售策略：变被动拓客为主动蓄客，从找客户到筛客户；
推广策略：精准营销，形成强势口碑传播，营造话题，让市场主动关注。
江峻汇报完成后，财务经理郑泽汇报了利润测算情况，按照8000元/平米的硬装标准进行测算，加上各种税费、实际硬装成本约10300元/平米，按照15000元/平米作为精装部分定价。5号楼的毛坯价格在3号楼成交均价基础上上涨5个点，约84000元/平米，则5号楼精装房销售均价为99000元/平米，预计成交均价约97030元/平米，测算净利润率为19.24%。
利润可观。
由于之前的会议已经达成了一致意见，营销在制定报告时，也和财务、成本、设计、工程等各部门进行了充分的沟通，《西山珺府五号楼全精装交房申请报告》在会上便获得了通过，陆皓要求各部门通力配合，严格按照时间节点完成各项工作。
会议结束后，江峻将两个报告提交了线上OA审批，审批很快完成，精装交房工程正式启动。
2016年进入下半年以来，北京的楼市发展迅速，六、七两个月，住宅成交均价同比分别上涨了32%、35%，6月份涨幅最高的海淀区，价格同比上涨竟然高达50%，从上涨数据能看出海淀住宅的稀缺。六七月份全市最高成交均价都是东城区，尤其是七月份，东城区的成交均价已经突破10万，达到103978元/平米。
西山珺府的售楼处也明显地感受到了市场的变化，虽然处于封盘的状态，但是自进入6月份以来，售楼处来访客户明显增多，到6月底，每天自然来访客户竟然多达十几组，所有的客户都因为项目有房不售而感到遗憾甚至气愤。
销售团队也急，眼看着同行的微信群里每天都有大量成交的信息，只有西山珺府冷冷清清，销售员一个个干着急，也有人受不了无钱可赚的状态，离职跳槽到热销楼盘，而其时，除了没开盘、没销售的楼盘，几乎所有的楼盘都是热销状态。
席华也等不及了，眼看着市场将客户快速分流，项目最近积累的客户也几乎流失殆尽，她赶快对市场做了个研判，将相关的信息汇报给了江峻和李遥。
2016年楼市的变化，或许与当时宽松的货币政策有关，在供需两旺当中，大量融资、多方资金进入房地产领域，使得房地产行业成为聚集吸引流动性资金的重要载体。
但在李遥看来，市场上房源少是造成供不应求的直接原因，数据显示，从一月到七月，累计新批上市面积398万平米，同比下降10%。在2016年去库存的措施下，截至七月底，北京住宅可售库存面积824万平方米，库存环比下降3.55%，同比下降23%。
可以看出，在延续2015年楼市上行的良好状态时，2016年买房的人多了，可卖的房少了，这就直接造成了市场上客户的恐慌。毕竟，在人们的投资理念中，房子还是“硬通货”，在没有其他更好、更保险的投资产品时，住宅便成了最好的投资品，不仅保值、而且升值迅速。不仅融资、资本在向房地产行业流动，居民的购房贷款数额也在快速增加，占据新增贷款的比重几乎达到了前所未有的一半。
有专家惊呼，2016年，全民皆玩房地产。
自从6月份研究了市场数据后，李遥也将相关的情况及时向公司进行了反馈，想继续销售1号楼和3号楼没有卖完的房源。连续两个月，李遥每周都将最新的市场变动情况向陆皓汇报，眼看市场越来越好，同行卖得越来越多，但是陆皓一直没有松口，不知为何，就是不让卖。李遥去找胡忠，胡忠也没有明确表态，就是不卖。整个销售团队都很无奈，不仅客户在不断流失，销售员也走了三四个。
8月初，陆皓终于把李遥和江峻叫到了办公室，开门见山地说：“销售员都憋坏了吧。”
李遥苦笑着说：“唉，是啊，眼看着市场快速地走量，都着急，都想卖房。”
陆皓说：“那就卖吧。”
李遥对江峻说：“你把计划跟董事长汇报一下吧。”
李遥和江峻早已将销售计划准备好，于是江峻说：“董事长，我们的计划是这样的，上次推出的1号楼、3号楼的房源，一共推了43套房源，卖了21套以后就封盘了，现在还剩了22套房，我们打算就卖这一部分，价格上调10%。”
陆皓问：“依据是什么？”
江峻说：“还是基于量价平衡做的调整，能够争取一个较快的销售、回款。”
陆皓笑了笑说：“你们啊，一定是被市场冲昏了头脑，不要被市场的波动影响了决策，要做到宠辱不惊。你们这是忘了我们的初心了，我们追求的是什么？”
江峻说：“利润。”
陆皓说：“如果想要利润，就不要追求速度。这个价格，我是不满意的。李遥给我汇报的市场数据，这两个月市场的均价上涨都在30%以上，你们上调10%说得过去吗？”
江峻说：“我们担心……”
陆皓挥了挥手，打断了他：“没什么好担心的，你们自己也反馈了现在形势一片大好，那就不能这么定价了。价格还要往上提，你们不要考虑谁买不起，流失的客户就让他流失，你们要正向地思考问题，要考虑谁买得起，我们不就是要把房子卖给值得的人吗！而且，我们也要从价格上，给我们前期的客户树立信心，他的投资是值得的，只有这样，他们才会给我们介绍新客户，这样一来，你们不也少受渠道的绑架吗。”
江峻说：“好的董事长，我们回去再调一下价格。”
陆皓说：“你们既然想卖，你们也别折腾了，我直接给你个价格，你们调完了直接上OA审批。1号楼、3号楼所有剩余房源整体提价20%。1号楼356平米的户型，因为总价高，到销售的时候再根据新的形势定价。5号楼的价格，根据上次精装会议的要求，在3号楼成交价的基础上上调。上次说调多少？”
李遥说：“上调5%，调完后均价84000元/平米。”
陆皓说：“现在看来上调5%是有点少了，调10%吧。”
李遥说：“董事长，5号楼调多少暂时先不定吧，等样板间做完后，我们和财务、成本再统一碰一下吧，到时候我们根据实际的成本、交税比例再重新核算，如果上调超了价格临界点，调太多了也没必要。”
陆皓说：“也行。所以呢，你们要记住我们的原则，利润第一位，不要被市场打乱节奏，我们要按照自己的节奏，一步一个脚印，做好自己。”
江峻回到办公室后，很快就把价格表调整完毕，给李遥审阅、测算无误后，直接提交了OA审批。
在等待审批的过程中，李遥让江峻召集策划、销售开了一次销售动员会，江峻将审批的价格表重新排版整理，打印在了一张A4纸上，在会上，给席华、唐乐和每个销售员发了一份。
江峻说：“这是我们重新制定的价格表，这次也是我和领导好不容易向公司争取来的，大家仔细看一下，根据价格表，重新对应一下大家之前的客户，不管是新客户还是流失的客户，这两天，一会儿散会就开始，这两天给所有有可能的客户全都打一遍电话，听清楚啊，不是发信息，是要打电话，约客户到售楼处来面谈，信息的沟通永远不如语言的沟通有效，语言的沟通永远不如面对面的沟通有效，一定要把客户约到售楼处来面谈。大家给客户打电话时，直说有新的房源放出来了，但不要说有多少房源、不要报价格，价格只有到售楼处来才能知道。新的价格表，李总已经审核过了，已经提交线上审批了，估计一两天就能下来，这两天大家抓紧时间约客户吧。”
江峻说完，席华问：“领导我能说两句吗?”
李遥把主持权交给了江峻，听着江峻的安排，他也很认可，就一直没说话。席华问他，他也只点了点头。
席华说：“非常感谢两位领导对我们销售的支持啊，刚才江总讲得非常好，兄弟们一会儿就开始约客户。大家也都知道现在市场是什么形势，眼看着别家卖房、赚钱，兄弟们这俩月真是快要被逼疯了，很可惜啊，走了几位。虽然咱们剩的——9个人——不太多，但是也够了，人少，人均卖的就多，大家赚的就多，之前流失的客户也无所谓了，能约来的就约来，约不来的就算了，大家不要太纠结过往了。但是，我们重新销售，有几件事儿必须要做，第一就是给渠道也同步传递信息，告诉他们给我们带客户；第二就是给已经成交的老业主打电话，告诉老业主，我们房价涨了，让他们也高兴高兴，顺便让他们给我们介绍朋友来购买。我现在定个任务，今天、明天和后天，这三天，每人每天必须要打够300个电话，每天晚上开完晚会，我会一个一个地检查，打不够的，第一天停止接电、第二天停止接访一周、第三天再完不成的停止接访一个月。兄弟们，现在可能是有史以来，房地产市场形势最好的时机，天时地利人和都全了，我们现在唯一的难点，听清楚啊，是难点，不是难度，唯一的难点就是价格，但是这个价格也是经过了半年封盘以后调整的价格，你们也跟同行打听打听，谁家的房子跟三月份比起来没涨？可能别人比我们涨得还多。所以，稍微有难点，但是没难度。只要我们把功夫做到家，就一定会卖好。咱们现在向两位领导也表个态，有没有信心？”
