李遥离开后，边走边想，对于这样的命题，并不适合公开大范围讨论，分别给任和、于唯、张彦打了电话，做了个沟通，问了问除了跟风涨价的建议，没有其他更有效的方案。
这次的加推，虽然造成了一定的混乱，但并没有多大的影响，本来李遥定下的基调就是“不着急”，剩下的房源已经不多了，如果快速卖完，他所担心的情况，只会加快出现，到时候，他就成了那个“贱卖公司资产”的替罪羊。
1号楼和3号楼剩下的房源，不是户型太大总价太高，就是楼层、景观不太理想的，对于上到两千万级的客户来说，这些房源，确实难以满足他们的需求。
李遥回到售楼处后，叫来席华，告诉她，公司决定封盘，让他们调研一下市场，看看同行都是怎么做的，怎么把产品价值做到最大化。
席华是想卖房，只要有房就卖，销售团队就会如饥似渴，就会有狼性，他们的欲望就是赚钱，没房卖就没钱赚，只有卖房才能让他们保持高昂的斗志。而对于客户来说，看上了这个地段、看上了这个产品，但是却无法购买，也确实恼火，但又没办法。
席华也没办法，只能眼看着一个个客户流失。虽然没房可卖，却总有人找，她只好把这种关系户往李遥这里推。
一天，主管前期的副总经理陶俊磊推荐了一个客户，直接找到了席华，席华安排了孙渺做了接待。
孙渺过来问道：“先生您好，请问您怎么称呼？”
客户说：“高方。”
孙渺说：“高总您好，我叫孙渺，您叫我孙渺或者小孙都可以。”
席华说：“高总，我那边还有点事儿，让孙渺先给您讲讲，有什么事您叫我。”
高方说：“好，您先忙，谢谢啊。”
席华说：“没事儿，孙渺，这是公司陶总的朋友，你好好讲讲啊。”
孙渺说：“行，放心吧。”
席华说完就走开了。孙渺问高方：“高总，您对我们项目了解吗，需要我给您介绍一下吗？”
高方说：“不用了，我家就住你们附近，知道你们项目，你就告诉我你们现在还有没有房源吧。”
孙渺一边说一边请高方在洽谈区坐下，服务人员送来了茶水，问：“请问先生，您需要烟灰缸吗？”
高方说：“来一个吧。”
孙渺说：“房源肯定是有，您是要现在买吗？”
高方说：“对，不然干嘛来了。”
孙渺说：“高总，是这样，我先跟您说一下啊，我们现在因为价格还没有备案，目前是封盘的状态，我可以给您讲讲项目，但是现在买不了。”
高方说：“这个你不用管，你就告诉我有没有房源，我看上了会找你们公司。”
孙渺说：“行，明白了，那您稍等，我去后台查一下房源信息。对了，您想要几层的？”
高方说：“别太高了，五六层的最好，四层以下就不考虑了。”
孙渺问：“我们现在有三种户型，198、219、277平米的，您看哪个？”
高方说：“都是几居的？”
孙渺说：“全都是四室两厅两厨三卫，内部的布局不一样，277的多一个保姆房。”
高方说：“都能看见外边的河景吗？”
孙渺说：“我们都是270度的景观，都是既能看东侧的河景，又能看见西侧的园林景观。”
高方说：“你找找219的吧。”
孙渺说：“行，您坐会儿，喝点茶，我去给您查一下看还有没有。”
孙渺说完就去找席华了，问席华怎么办，席华说：“给他！上门的买卖谁不做啊，卖一套是一套，你不也多挣点嘛。”
孙渺说：“公司现在不是不让卖吗，能透露信息给他吗？”
席华说：“他不是公司领导推荐过来的吗，你不给他，他找人去，到时候又说咱们的不是。”
孙渺说：“那我把房源和价格都报给他了啊。”
席华说：“给吧。”
孙渺带着查好的信息回来，对高方说：“有两套比较符合您的要求，3号楼的501和701，东、西、南三面观景。”孙渺也把户型图给了高方。
高方说：“你给我算算五层的价格吧。我们家老爷子指定了要五层。”
孙渺边算边说：“不是您买啊？”
高方说：“是我买，我出钱，我岳父来住，他喜欢五层。我来的时候他特意说，如果有五层就要五层，还真巧。”
孙渺问：“您是贷款还是全款？”
高方说：“贷款。”
孙渺算完后说：“3号楼501，面积是219.32平米，总价是17884105万元，享受交30万抵100万之后再打99折的优惠政策，优惠之后的总房款是16884105元，贷款的话是打99折，折后总价是16715264元，单价是76214.04元/平米。”
高方问：“什么时候能网签？”
孙渺说：“您现在认购的话，一个月之内补足30%首付款，办完贷款就能网签。”
高方问：“知道。你们接受商贷还是组合贷。”
孙渺说：“我们只接受商贷，不接受公积金贷款，所以不能做组合贷。”
高方问：“为什么？”
孙渺说：“公积金贷款放款速度太慢，既影响我们回款，又影响您网签。再说，您这一千大几百万的房子，公积金最高只能贷120万，起不了什么作用。您最好直接办商贷就行了。”
高方问：“从你们公司找人的话，还能有优惠吗？”
孙渺说：“这个不清楚，您问问陶总吧。”
高方问：“我今天能交认购金吗？”
孙渺说：“高总，刚开始我就给您说过了，我们现在是封盘的状态。您买的话还得让陶总和公司沟通一下，公司给我指示说可以卖，我才能给您办。”
高方说：“行，我知道了，咱俩加个微信，我沟通好了再跟你联系。”
高方走后，孙渺来找席华，席华问：“怎么样？”
孙渺说：“肯定是想买，找关系去了。”
席华说：“行，看看再说吧。就咱们公司的风格，不一定卖给他。”
孙渺说：“真是想不开，有就卖啊，什么卖便宜卖贵了，早卖完拿到现金去买地继续干，在这一个项目上耗着干嘛！”
席华说：“等你当了董事长就按你说的办。公司让咋卖就咋卖。”
高方走后找了陶俊磊，说看好了一套房源，价格都算好了，现在就想买。陶俊磊知道项目已经封盘，只能找陆皓申请，陆皓很决绝地拒绝了他，说，公司已经做了决策了，就不能打破，否则你来一个他来一个，还怎么管理？
陶俊磊在陆皓那里没有讨到房源，只好反馈给高方。高方看果真没戏，只好请陶俊磊帮他申请保留3号楼501这套房源。陶俊磊和李遥沟通后，李遥指示席华和孙渺将房源留下了，等解除封盘后再卖给高方。
时间倏忽而过，关于怎么实现产品价值的最大化，经过一段时间以后，也没有答案。
到了五月份，徐昕的一份市场报告，让陆皓对三月份封盘的决定有了动摇。报告显示，2016年前五个月的住宅市场并不如上一年乐观。一月到五月，全市完成房地产开发投资1200亿元，同比下降5.8%。其中，住宅投资完成539.2亿元，同比下降12.7%，住宅竣工面积下降9.8%，住宅销售面积下降14.8%。但是价格却上涨了20%多。
陆皓想，需要尽快决策项目未来的走向，尽快销售，如果封盘再赶上市场下行，可能会造成全年失利。时间紧迫，必须要有所动作了。陆皓召集了营销、设计、运营等各部门开了个头脑风暴会，专门讨论如何做突破，要对他给李遥的命题做出答案。
会议中间讨论了很多的方向和建议，但是根据陆皓的指引，方向已经指向了一点：做豪华精装。
对于这个意见，李遥是慎之又慎的，但如果公司决议要做，他坚决支持。从做产品的角度来说，李遥当然希望能经手这样一个豪宅项目。
做精装不难，难的是给豪宅做精装，这不仅意味着产品力的大幅提升，更是开发商的艺术、审美、品味的展现，做好了，口碑大涨，这是营销所期待的。但也有顾忌，那就是做精装意味着成本和售价大幅提升，销售难度加大。但总体上，李遥支持做精装。
设计部总监曹平支持做精装，做精装必然要做设计，豪宅的精装设计是对设计人员经验、设计能力、设计水平的一个考验和提升，做完后，也是设计部的一大功绩。
但是财务总监王京和成本总监田杏却表达了反对的意见。因为从成本角度来讲，做精装未必合算。所有人都认为房子的涨价是开发商在哄抬房价的结果，其实不然，涨价只是房价高涨的因素之一，地价和税收，则是另外两个因素。房子涨价会让开发商赚取更多的利润，这是不假，但鲜为外界所知的是，房价并非越高对开发商越好，因为税收的原因，房价有一个临界点，临界点之前，房价与税收、利润均呈正比增长，临界点之后，房价与税收仍成正比增长，利润却不断下降。
对此，李遥也清楚，销售时，如果不清楚这个临界点在哪，涨价幅度一旦超过临界点，那么只会卖得越贵、卖得越多，越赔钱，并且客户也会因为涨价而流失。这简直是“赔了夫人又折兵”。正因此，在销售时，即使有捂盘惜售的行为，开发商也不会任凭房价无节制地上涨，理智的选择就是，赚取合理的利润。薄利多销才是那些高周转、快成长的企业的制胜法宝。
工程总监巩故也不同意做精装，理由是嘉永集团没有做精装的经验，尤其是做豪宅，精装不同于工程建设，精装需要更细致的施工能力，另外，工程部也担心客户投诉，巩故说：“做精装就意味着客户投诉的增加，豪宅的客户都是很挑剔的，有一丁点儿做不好，客户就会频繁投诉，到时候我们烦都要烦死了。各种各样的维修增加的后期成本也不可控，这个钱从哪儿出？我们工程部倒没什么，哪儿坏修哪儿就完了，就是公司的客服部的工作量肯定就会增加。”
此时，在会议上，出现了两种意见，营销和设计部从做产品的角度，支持做精装；成本部、财务部从成本和利润的角度、工程部从成本和品控的角度，反对做精装。
不过，看陆皓的态度，似乎这是一条必然要走的路。陆皓说：“我在公司的各种场合、各种会议上说过无数次，包括从拿地的时候，我们就定下了一个基本的调子，这块地要做豪宅，要做品质，经过这两年我们呈现出来的东西，我们的销售结果，都充分的证明了我们产品的价值。但是证明归证明，真的体现出来我们产品的价值吗？我们就值这点吗？西四环边，永宁河旁，距离长安街只有3公里，这么好的地段、这么好的景观，就卖到七八万一平米我们就知足了吗？同样是四环边的豪宅，为什么有的项目就能卖到十几万？”
陆皓说到这，越说越激动，敲着桌子说：“同样都是处于四环豪宅带上，为什么我们就要卖这么便宜？有人可能会说，我们地价便宜，地价便宜不代表地段便宜，地价便宜是因为我们拿地早，运作早。你们看看现在，四环边、四环内还有新的土地吗？你们看看现在南四环的地价都到多少了？马上，南四环就会出10万 的项目。我们还这么卖产品吗？再这么下去，我们会被同行耻笑。”
陆皓说：“营销和设计的意见很好，我们要做好产品，要做精装。这是我们做的第一个豪宅项目，也可能是最后一个，很多人在公司时间不短了，是跟着公司成长起来的，我们没有过做豪宅的经验，现在不也做的很好。同志们，但是做豪宅不仅仅是把房子、把园林、把社区建起来就行，精装也是很重要的一点。只有会做精装，能把精装做好，才是会做豪宅。各位做了这么多项目了，难道不想在自己的职业生涯里做一个真正的精品吗？你们出去，拿什么和同行吹牛逼？你们出去看看，现在北京市场上的豪宅，哪个不是精装？”
陆皓又点评反对的部门说：“成本、财务都有意见，我可以理解，你们从成本、利润的角度考虑问题，很好。但是，我们要学会算账，你们的立场，应该是把账给我算明白，告诉我，应该卖多少钱、应该怎么定价。难道我不懂成本？不懂财务？用你们告诉我会增加成本？傻子都知道做精装会增加成本，这不是理由，增加了多少成本，卖多少钱能有利润，你们告诉我啊！这是你们该干的！”
陆皓喝了口茶，对巩故说：“你他妈凑什么热闹，最不应该持反对意见的就是你，照图施工、把活儿给我做完、做好就行了，你在这瞎磨叽什么！你难道不是先会吃奶再会吃饭的吗？没做过你学啊。你也知道活儿做不好会有投诉，你他妈的不能把活儿做好吗？你做了多少年的工程了，你不会品控吗？这用我教你吗？”
骂完一圈儿，陆皓不吱声了，端起茶杯来大口大口地喝。会议室里除了陆皓喝水的声音，连呼吸声都听不到。
巩故说：“我们也能做……”
陆皓说：“能做就他妈给我做好！”
巩故把剩下的话噎了回去，也不敢说话了。
气氛太尴尬了。
胡忠说：“这件事情，董事长已经讲得非常明确了，不需要、也不要再讨论了。大家要牢记今天会议内容，成林，散会后，你们整理成会议纪要，下发各部门。会后，务必严格落实会议要求，各部门做好各自专业的事儿。现在大家说一下怎么落实。”
曹平说：“我们负责找设计单位吧。董事长、胡总，按照这几年北京豪宅精装的流行趋势，都在请大师来做，我们这么好的产品，是不是也得请一线的设计大师来做？”
陆皓见话题终于回到正确的方向上了，情绪也缓和了下来，说道：“曹总的这个意见很好，我们一定要请大师！设计部找一找，市场上有哪些做的好的大师，做个对比，大师们的设计风格、代表作品有哪些，我们也好对比选择。”
曹平说：“明白了，那我们就先找设计单位，是需要招标吗？”
陆皓说：“如果我们有特别看重的大师，可以直接委托。成本你们也记一下。”
田杏说：“记上了。”
曹平说：“行，那我们的工作就是先找大师、对比大师的案例、风格，大师定下来以后再看以什么方式合作。”
陆皓点点头。胡忠说：“成本。”
田杏说：“我们配合好大师和设计单位的招标或者直委，做好施工单位的招标工作。另外还有选材、成本测算、成本控制。”
王京接着说：“我们做好价格测算、利润测算，确保项目盈利。”
巩故说：“我们找装修公司、施工单位，工程部坚决保质保量、高品质完成装修任务。”
巩故说完，陆皓对李遥和江峻说道：“其实这里边最重要的工作是营销，李遥、江峻。精装修一旦开始做，那其实是比较简单的，但难就难在我们要怎么做？要做什么风格？要达到什么配置？选用什么材料？要做出哪些亮点？这些都要营销出意见。说说营销的想法吧。”
