原定于周三上午召开的全案广告公司汇报会，因全案广告公司东方傲麟的总经理张彦没在市里，改到了周四上午10点。周三上午9点，嘉永集团的设计部发起了西四环项目的产品设计会，邀请李遥参加。李遥叫江峻和杨明一起参加，这样便于策划和销售都能够及时介入产品设计，深入了解产品理念，未来可以把产品价值最大化地传递给客户。
这次的设计会，由设计部总监曹平主持，出席的人员有董事长陆皓，主管前期的副总经理陶俊磊、工程部总监巩故、总工程师黄文新、成本部总监田杏、招采部总监宋春华、营销总监李遥、产品设计师尚欣欣、园林设计师黄丽华、策划经理江峻、销售主管杨明等。嘉永的开发理念是，产品第一，营销第二，只有做好设计、做好产品，营销才能成功。这次会议，直接涉及到产品开发的各个部门的负责人都已到会，这也能看出来陆皓对于西四环项目的重视、对于产品的重视。
一般来讲，我国的房地产开发商有两种价值理念，一种是“营销第一，产品第二”，以营销见长，追求快速开发、快速赚钱、高速周转，尽可能地缩短从拿地到销售的时间，把项目尽快售完再快速地拿地开发，这类企业往往发展速度很快、发展规模也很大，但速度太快，往往会忽视对于产品的打造，难免会在工程质量上、产品品质上有所欠缺；第二种是“品质第一，速度第二”，这类企业有自己严格的产品建造标准，对于产品品质的把控严格，注重业主的口碑，因为有良好的品质做支撑，有信誉有口碑，发展速度虽然不及前者，但重在稳健。
中国房地产的发展，除给了布局全国的大开发商很好的发展机遇，也催生了众多小区域、小规模、小项目的小开发商，嘉永集团就是典型。嘉永集团没有大开发商那样的野心，也没有大开发商的经济实力，偏安一隅，用有限的精力，精雕细琢，做精细的产品。
房地产业有一个著名的地段论，据说是香港房地产大亨李嘉诚说的：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段!”
在中国房地产业发展的初级阶段，开发商都以此为金科玉律，拿地都要挑肥拣瘦，优先考虑地段，只要拿到好的地段，就相当于已经把钱收入囊中。但随着房地产的发展越来越快，房子乃至土地，都处于供不应求的阶段，尤其是北京，土地资源永远稀缺，从2008年到2014年，短短的五六年间，北京可供开发的土地，从二环到四环越来越少，到了2014年底，可供开发的土地基本都在四环之外甚至五环之外的区域。
再没有开发商敢挑肥拣瘦，只要有地，花多少钱都要拿。
2012年嘉永集团在西四环拿到这块地的时候，这里还不被看好，谁也没有料到，仅仅两年之后，不仅在四环已经拿不到地，五环之内的土地，即使有，那也是天价了。北京动辄几十亿的土地价格，致使开发商为了降低资金压力而开始多方合作，联合拿地，联合开发。
失去了地段的优越性，反倒让北京的房地产开发越来越成熟。在有地段优越性的时候，开发商往往不太注重产品的打造，对于产品细节的塑造也不够重视。失去了地段的优越性以后，开发商不得不在产品上下功夫，不断创新，增加新的销售亮点，增加更加人性化的设施，增加产品的科技含量，所以在2013、2014年前后，北京已经出现一种很显著的趋势，那就是打造精品产品，除了地段的因素，还要赋予项目更高的产品附加值。
正因为此，嘉永知道，这样一块儿从地段到价值现在看来已成稀缺的土地，一旦入市，必将引起市场的轰动，而且根据陆皓的理念，将来打造的产品，一定要对得起这块地的价值。言外之意，这块地上盖起来的房子，一定是豪宅。
这次的设计会，主要内容是由华阳设计院进行项目的整体规划方案汇报，这已经是第三次的汇报，经过之前的沟通、修改，方案基本上已经成型，本次汇报，主要是在细节上要做一些确认，再不确认，就要影响施工的进度了。之前，嘉永集团已经决定，西四环项目的正式开盘要放在2015年的三月份，根据北京的市场规律，每年三月份都会迎来一波销售的小高潮，定在这个时间段开盘，能够促进开盘去化率的提升，即使开盘去化不太理想，也能接上四五月份的黄金销售期。所以，为了确保明年三月份顺利开盘，一定要尽快确认规划方案，以便向政府报批，等待批复后尽快施工。
会议室里，除了董事长陆皓，与会人员已经到齐，设计总监曹平正在对方案做最后的检查，看是否已经把上次的修改意见全部落实。李遥的目光也注释在投影上，他关心的是，上次由他提出的增加一个运动会所的要求是否有所体现，当投影翻到项目平面图时，李遥看到在项目东侧出增加了一个小区人行出入口，出入口的上方，标注为运动会所。李遥终于放心，心想待会儿还得仔细看看细节。
西四环项目的位置，在北京西四环外，东侧紧邻北京的母亲河“永宁河”。永宁河从北向南再往东，最终汇入城市中心湖，在北京，全市的水域面积只有480平方公里，也就是仅占北京面积的2.9%，换句话说，在北京，只有万分之一的人才能够临水而居，能够享受优秀的自然水景城市资源。
在取得土地的时候，嘉永集团内部就已经达成一致意见，对西四环项目的定位就是“豪宅”，要走高端路线。在这一定位的指引下，在项目的设计、施工上，就需要增加符合豪宅身份的配置。
陆皓来到会议室后，曹平示意设计师进行汇报：“各位领导，根据贵司提出的需求建议，我们对方案又进行了调整，这次会议我们再整体过一遍，下面我来进行详细的汇报。
首先是整体风格上，四环项目呈现的是当下最流行的现代简约新中式风格，与传统中式相比，新中式风格延续传承了古典中式建筑中‘天人合一’的精髓，但更贴近现代简约，化繁为简，在细节上，采用中式回纹、花边鸟虫作为装饰或点缀，增加中国风或情趣小品，与自然或人工景观相和谐。”
设计师介绍说，在新中式风格之下，西四环项目的建筑形态采用了ArtDeco建筑形态，挺拔、威严。设计师介绍：“ArtDeco起源于法国，它是主张机械化的美，所以大量使用了直线、对称和几何图形。可以说，这种风格是比较挺拔、硬朗的，所以呢，为了更好的表现ArtDeco的形态，也是为了彰显项目的高端品质，我们对楼栋外立面的设计选用了黄金麻干挂石材的工艺。”
设计师打开下一张PPT介绍说：“黄金麻的品质非常优秀，它表面光洁度高，耐腐蚀耐酸碱，硬度密度大，含铁量高，无放射性，色彩高贵。干挂石材的工艺不仅可以避免传统湿贴工艺出现的板材空鼓、开裂、脱落等现象，还提高了建筑安全性和耐久性；而且，这种石材具有不易腐蚀，避免水渍、泛白、变色等现象，平整的外立面更有利于保持幕墙清洁美观，也是建筑与生活方式进步的象征。”
嘉永将新中式与Artdeco相结合并采用黄金麻干挂石材的工艺，就是要让西四环项目成为北京城西部的一座地标建筑。
项目在园林景观的规划上，也费了一番工夫，按陆皓的要求，西四环项目的内部园林，要“探寻人与环境的和谐统一”，园林的处理中，吸纳了古典文化和现代生活流线相结合的创新之笔，让园林与建筑与自然以一种更和谐、更现代、更具生命力的面貌出现。
设计院的园林设计师说：“在设计理念上，我们对园林的设计可以说是师法自然，汲取了中国传统美学的理论‘外师造化，中得心源’，根据甲方的要求，重视了人的心灵的独特体验，呈现出人在景中，景在心中，达到‘天地与我并生，而万物与我唯一’的境界。”
设计师介绍，在空间布局上，项目的园林设计遵循了三种气度，一是 “形”，达到“有形但为无形造”的气度；二是 “空”，达到“空则灵气往来”的气度；三是“势”，达到“内在的冲突与节奏”的气度。“在具体的手法上，我们以皇家园林颐和园的造园手法为灵感，整体风格上，仍然保留着中式住宅的神韵和精髓。”
设计师展开园林规划图介绍，以中式传统对称手法对园林进行规划布局，但又兼顾景观的自然和谐，整体的园林从风水的科学格局来布景，将山、石、水、树、亭、榭等传统中式园林要素进行和谐分布。”
根据陆皓的设想，整个园林内，要尽量采用20年以上的成树全冠移植，要保证所有植物都呈现盛年的生长形态，入住时即可享受成熟、丰富、精致的园林景观。这一要求在方案中也得到了体现，设计师说：“我们在北京及周边多地实地号苗，对每一株都严格把控，以达到树干通直，树形优美，冠幅均匀饱满为准，未来移植到我们园林后，可以保障至少三个以上的观赏面。”
为了达到良好的观赏性，设计师也借鉴了龙湖地产提出五重景观造园手法：“我们借鉴龙湖的园林设计理念，把高大乔木、灌木、花灌木、花卉、草坪五重景观以丰富的层次呈现出来，观赏性与私密性均达到园林极致。”在花、树的选择上，也充分考虑了品种的吉祥寓意和整体搭配的和谐。做到了湖中有莲、岸边垂柳、碧桃成荫、海棠成林；春闻丁香、夏听翠竹、秋看银杏、冬赏腊梅，动静相宜、妙趣横生。
为了保证园林的完整性、可欣赏可游玩的需求，设计师对社区进行了人车分流的设计，在东北侧和南侧各设置一个车辆出入口。机动车辆全部停入地下车库，业主可以直接从地库乘坐电梯直达自家楼层。设计师要求，将来对社区管理必须要强管控，无论是机动车还是电动车、自行车，除了老人、婴孩必要的助行车，其他一切车辆禁止进入社区、园林，以免对园林造成破坏、对业主的安全造成威胁。
在社区的整体规划布局上，第一版的设计方案里，华阳设计院就按照陆皓的要求，按照永宁河的走势进行楼栋布局，在社区内一共规划了8栋楼，其中1、2、3、5号楼位于地块东侧，沿河而建，6、7、8、9号楼位于地块西侧。其中9号楼为50年产权的公寓，被安排在园区的西北方位，西南方向为地上三层地下一层的售楼处加会所。地块中心的空间让出来，进行园林规划。除了9号公寓楼，每栋住宅楼只规划1个单元，按南北朝向分成2户，全部为200平米左右的大户型。这种1梯2户南北分割的设计，能让每一户都能充分地享受、欣赏美丽的河景资源。
设计院介绍，根据地块的经济技术指标，共规划了1栋50年产权的公寓楼和7栋70年产权的住宅楼。公寓户型有60平米和110平米2种户型共48套房，住宅分为125、146、176、198、219、266、277、365共8种户型224套房，以满足不同客户不同家庭结构的需求，社区内另外配建一栋售楼处和一栋运动会所。
调整第一版的设计方案时，陆皓要求设计院增加300平米以上的大户型。针对陆皓的这一要求，当时的营销总监林波和陆皓起了争执。
林波认为，北京的西边，不像东边发达，也没有东边那么多的有钱人，如果做300多平米的户型，单套住宅的售价将达到2000万元，林波担心市场上缺乏大户型的客户，造成产品滞销。林波的意见是，户型面积控制在200平米以内，这样能够保证项目快速去化，快速回款，有钱后去拿新地，做新开发。
陆皓当场就对林波表达了不满，认为林波完全没有认识到这块土地的珍贵、稀缺属性，更不满意的是林波完全没有领会他的意图。
陆皓说：“我能理解你们营销创造的概念，什么东富西贵，不过是营销上忽悠客户的说辞。北京从人群分布上来说，是，东边企业多，西边机构多，但你们也要看到，在西边，围绕着机构，也分布着众多的产业，比如总部基地，比如中关村，还有很多大型国企。你们放眼望去，四环的周边还有几个在售项目？北京有2000万常住人口，就没有几个能买得起大户型的客户吗？林波，你们做营销的眼界要开阔、思路也要开阔。”
陆皓对嘉永的设计团队和华阳设计院说道：“设计师的胆子要大一点，要对我们的地段、产品还有客户有信心，我们这个项目，要满足高端人群的居住需求。”
第二版的设计方案出来后，增加了365平米的大户型，陆皓看了说：“这才像有钱人家的房子。”
这次会议上，李遥看到这个户型设计后，也对设计方案表示了认可，这个户型，充分打开了对于高端人群居住的想象力：四室两厅两厨三卫，动静分区——具体来说，主卧、次卧两个大套房加上餐厅、客厅全部朝东，长达15.4的大景观面采用全落地窗，将项目往东、城市核心区的城市景观尽收眼底，而且能够一览无余地欣赏到窗外永宁河的波光粼粼。两个大套房的西侧，是两间较小的卧室，很显然，这是为了有两个孩子的家庭所准备的。在2014年，中国的二孩政策还未放开，但是一部分高端人群，通过交罚款或去境外生产的途径，有了两个孩子，针对这种情况做的二孩房间设计，很是贴心。
另外，室内设计师对此户型做了动静分区的设计，设计师说：“房间南部整齐的分布着4间卧室，全部为居住区，房间北部东侧为客厅、餐厅，是休闲区。”
其实在上一次的提报规划方案中，365户型的第一版设计稿，餐厅是位于客厅的南侧，后来根据李遥的要求，把餐厅调整到了客厅的北侧，并且，把餐厅北侧的实体墙去掉，更换为整面的落地窗，李遥对这一改动解释说：“大家看，因为365户型的楼栋是1号楼，也就是在社区东北部的一栋楼，它的东侧临河，但北侧视野更加开阔，远处可见的河景风景更好，所以我们要让业主在聚餐时就能欣赏到窗外的风景，这是对周边自然景观的最大化利用，也是对居住者的最大的尊重。”陆皓非常欣赏这一改动。
365户型北部的西侧，则是工作区，设计师说：“考虑到这样的高端家庭，可能会有海外学习、居住、生活的经历，按照西方的生活习惯，我们特别设计了西式厨房，与中式厨房搭配，不仅增加了居住的舒适度，而且增加了厨房劳作的乐趣。”设计师介绍，西厨位于中厨的外侧也就是东边，西厨的操作台正对着客厅，如果是女主人操作，可以很方便地与客厅里的家人或者客人进行交流。在厨房的后边，设计师还贴心的设计了一个独立空间，特别设计了两个保姆房，保姆房、工作间隐藏在厨房后边，也充分照顾了居家的私密性。
陆皓看完户型图，对设计院表示了认可，他又提出，对主卧套的布局要改一下，要在衣帽间里增加一间密室。这一要求，令设计院有些迷茫：“陆总，您能不能说得具体些，我们还没有做过这种设计，您要求的密室是什么样的？”
陆皓说：“首先，你们要知道，有钱人家会有一些重要的资产，比如美金、古玩、珠宝、字画甚至有价证券等等，他需要有个空间存放这些东西，让他更有安全感。李遥，你从营销角度看看，这个需不需要？”
李遥当然得支持，说：“需要，董事长，我们既然做了，那可不可以做得再纯粹一些？”
陆皓说：“说说你的想法。”
李遥说：“第一，密室——像您说的，要给客户安全感——首先就得安全，我建议密室内部空间完全用钢板打造，尤其是门，最好能用银行金库级别的安全门；第二，为了防止发生危险，密室内要设置一键报警，可以直通物业；第三，既然是密室，还要做到隐蔽，让人从外观上看不出来。”
陆皓说：“很好，不错。现在有些生意人啊，生意赔了，可能会被人上门追账，如果有坏人，他躲在里边，这是对他生命安全的保障，李遥你这个思路是正确的。设计和营销，你们都去市场上找一找，看看有没有刚才李遥说的这种门，不行我们找厂家定做也行。”
曹平说：“我补充一点，我们的项目未来是要接入新风系统的，我建议在密室里，也要把新风、空调接进去，一旦客户进入密室，要保证密室内的空气充足、清洁。”
陆皓说：“很好，曹总的这个意见很重要，设计上一定要加上这个。”
所以，华阳设计院的第三版规划设计方案里，完全按照嘉永集团的意见加入了银行宝库级别的密室。
考虑到目标高端客户家里至少有两辆车，西四环项目的住宅车位比按照1：2设计，即每个房间对应两个车位。按照设计规范要求，小型汽车停车位最小尺寸宜为5.3米×2.4米，但是嘉永集团预计，西四环项目未来的业主拥有豪华车辆的情况会大比例存在，西四环项目在停车位的设计上，参照了奥迪A8L和路虎揽胜的尺寸进行了设计，车位尺寸达到了6米×3米，这样的比例充分考虑到业主停车的舒适度、便利性，防止开门碰到旁边车辆，也为业主上下车提供方便。
设计院的方案，整体上既满足了土地的全部规划指标，又得到嘉永集团的整体肯定，此方案也成了定稿。主管前期的副总经理陶俊磊根据陆皓的意见，将此规划方案上报政府审批。
会议的最后，陆皓对下一阶段的工作，分别作了部署。
前期部上报方案的同时，要做出获取预售许可证的工作排期，加快推进拿证的进度，要给项目开盘留出足够的时间；
设计部、工程部根据报批进度，尽快取得施工许可证，尽快施工，陆皓强调，设计部、工程部要严控施工工艺，保证施工质量。
最后，陆皓对李遥说：“规划方案虽然定了，但是售楼处、会所的包装意见和样板间的方案还要再研究，营销要牵头提出设计需求，要快，售楼处在年底前要投入使用。李遥，我们集团缺乏做豪宅的经验，你们要做好市场调研，包括室内的设计风格、材料选择、装饰配置、室内功能等等，你们要给设计具体的意见。再一个，策划方面的关于产品的定位语、推广语、推广方式、营销费用、销售道具、物料等，销售方面的关于团队的组建，还有前几天你提到的招聘销售经理的事情，销售佣金的制定、拓客计划等等，你也尽快拿出计划，做出排期。”
李遥说：“好的，董事长，我会尽快拿出工作排期向集团汇报。”
陆皓说：“还是那句话，营销的工作很重要、营销的意见也很重要，各个部门要积极主动地配合营销的工作。李遥，你的担子不轻，虽然我们这个项目规模不大，但是毕竟是走高端路线，上千万的房子，我们都没做过，更没卖过，所以我们都要学习，都要走出去看看，向市场学习、向同行学习、向客户学习，不仅要做出好房子，还要卖出好价钱。”
