贺志强和李遥的疑问是，土地既然已经出让了，怎么还来看？
肖宝琴解释说：“这块地是6月份拍卖的，现在在我们手里。”
贺志强问道：“溢价率多少？”
肖宝琴说：“0。”
李遥看了看贺志强，表示疑惑，贺志强已经明白了，对肖宝琴说：“你们是托底拿的？”
肖宝琴说：“对。”
彭煜接过来说：“当时政府采取的是拍卖的方式进行出让，有几家开发商报名，最后是城投公司底价拍了下来，拍下来后市政府要求城投公司履行好投融资的职责，就不要自己开发了，还是希望请专业的开发企业来做。强排、测算我们都做过了，卖到1万2的话，能有5%-10%的净利润。”
李遥问：“那几家公司既然报名了，为什么没有出手拿地？”
彭煜说：“后来我们也打听问了问，可能是因为他们看城投公司拿了，以为政府想自己做，就没再参与。”
李遥听了，没再说什么。贺志强问：“这块地的指标是多少？”
肖宝琴说：“地块面积50亩，容积率1.5，成交价430万/亩。”
贺志强说：“容积率这么低？楼面价4300元/平米，这个价格太高了。”
李遥也说：“这么低的容积率，产品不好做。”
彭煜说：“这块地本来和左侧项目是一块的，因为拆迁的问题单独分出来了，你们看左边的项目，它的容积率也是1.5，它的产品很丰富，有高层、洋房、叠拼，据我们了解，它的客户也是很高端的，很多南江的有钱人都买了它的房子。”
李遥看了看地图，说：“它的地块面积大，产品可以分布得比较合理，能做出好产品，如果我们也按照它的产品类型做，这么小的地块做出来的规划会比较难看。”
彭煜说：“李总，你这个担心就多余了，这个位置位于老城区边缘，将来的客户，都是老城区的外溢型客户，比较有实力，它旁边这个项目在我们当地就是比较知名的高端项目，有钱人对这个区域是非常认可的，1.5的容积率是非常舒服的，改善类客户肯定会很喜欢，这个地方将来不愁卖。”
贺志强说：“这个位置是很不错，地块也干净，这里有学区吗？”
彭煜说：“有的，地块东北方向，是南江实验学校，步行只需要7分钟，是公办九年一贯制的学校，孩子上学很方便的。”
贺志强问：“这个地块的周边，没有什么商业配套？”
彭煜说：“也有，在地块南侧有一个五万平米的商业，楼已经建好了，正在招商。”
贺志强说：“能看看去吗？”
彭煜说：“可以。”
一行人上车，开了2分钟，来到了地块南侧，南侧有一个老旧社区，社区旁边立着一栋五层的楼房，这是一栋完整的建筑，立面贴的瓷砖留下了雨水冲刷的黑色印记、玻璃门窗上铺满了灰尘，内部没有任何装修，毛坯状态满地浮尘。
彭煜说：“这个楼的开发商把楼建起来以后没有招商资源，就闲置了几年，今年政府牵头，给他找了一家招商公司，现在正在招商中，计划一二层做超市，三四五层做小商品零售，满足将来周边区域居民的生活需求。”
贺志强问：“现在招商有什么进展吗？”
彭煜说：“招商团队也是今年才进入的，现在完全是企业在运作，具体的我们也不大清楚。”
看到这，贺志强和李遥基本上对客群也有了一定的判断，贺志强又问了一个问题：“这个地块周边有公交车站吗？”
彭煜说：“公交车……”
肖宝琴说：“有的，从地块出去往北往东，在实验学校门口有到市区的公交车。”
贺志强说：“还行，走个几分钟就到了，也比较方便。”
肖宝琴说：“对，很方便的，家里有老人孩子的，孩子上学也方便，老人出门也方便。”
贺志强说：“挺好。我没什么意见了，李总，你还有什么要了解的吗？”
李遥也说：“我初步判断地块还不错，但是我还得再了解了解市场。我对地块没什么疑问了。”
彭煜说：“李总，那这样，时间也不早了，这大热天的咱们顶着闷热的天气转了半天了，也到饭点儿了，我们准备了个简单的工作餐，咱们去吃点饭，边吃边聊。”
李遥说：“彭总您这太客气了，饭就免了吧，我们再转转，看看市场。”
彭煜说：“这已经五点多了，也到吃饭的时间了，一块吃点，我们再把南江的情况详细地给你们介绍介绍。买卖成不成的，交个朋友嘛。”
李遥看对方很热情，也不好再拒绝，看了看贺志强，贺志强说：“那就恭敬不如从命，正好也请彭总、肖总给我们介绍介绍当地的市场和客群情况。”
彭煜说：“好，我们带路，你们车跟我们就行了。”
晚上，彭煜、肖宝琴代表南江城投公司招待了李遥、贺志强和北实集团的刘建成等人，吃饭过程中，彭煜对南江城的历史文化、人文特色、经济发展做了比较详细的介绍，肖宝琴也介绍了南江房地产发展的状况。彭煜称，希望嘉永集团能在南江市场中发现机会、把握机会，能够在这个美丽的地方创造自己的价值和财富。
晚饭结束回到酒店后，李遥和贺志强又商量了一下第二天的考察行程，准备找几个在售的楼盘项目进行调研，以便了解最真实的市场状况。
聊完正事儿，李遥想起来彭煜白天说过的城西地块拍卖的情况，便问贺志强会不会出现像彭煜说的，开发商以为政府想做便主动放弃了？听李遥这么问，贺志强却直接表示是了否定：“不可能！”
对于李遥的疑问，贺志强解释说：“城投公司一般是国资委下属的国有企业，代表行使一定的政府功能，但是土地招拍挂完全是市场行为，既然有开发商报名，那就不可能有企业说看政府脸色行事的情况，所有报名企业都是公平的竞争，价高者得。”
李遥问：“城投公司底价拿地了，说明只有城投公司一家出价了，其他的开发商为什么报名了却又不拿？”
贺志强说：“我分析啊，首先，未必有很多家开发商报名，可能就城投公司一家；另外，如果有多家报名而没有出手，可能是这块地有问题。不管是哪种情况，都说明这块地不理想。”
李遥问：“哦？为什么不理想？”
贺志强说：“今天这个地块儿吧，能做，但是不是特别理想。第一，位置稍偏，虽然是城市边缘，但是距离市区还是有点远，而且我查了一下，公交车只有一趟，其实出行不太方便；第二，地块太小，容积率太低，不好做产品；第三，周边没有好学校，地块不是好的学区，像这种三四线城市，老百姓买房还是非常看重学区的，地块旁边那个学校，就是个普通学校，对买房人构不成吸引力；第四，没有什么配套，将来生活起来肯定不方便，就那个商业楼，且等着瞧吧，三五年也招不上来商；最后就是客户，我初步判断，这个地块还主要得面向刚需客户，初次购房客户，城里改善型的客户肯定是看不上这个地段和学区的。”
李遥说：“我的初步印象也是这样，明天再看看市场吧，它的楼面价有了，看看市场能卖到多少、销售周期多长时间，再做个测算，看看能不能赚钱。”
贺志强说：“是，算算再说吧。”
第二天，李遥和贺志强考察了南江市内住宅销售的市场情况，尤其是城西地块周边竞品的销售、价格、产品类型、客户特点、去化速度、库存等情况。较为详细地了解了情况后，二人便在晚上返回了。返回的途中，李遥编辑了一条信息，将调研的基本情况向陆皓做了汇报。陆皓让他们回来尽快整理成正式的报告向集团汇报。
回公司后，李遥和贺志强两人分工撰写报告，贺志强负责撰写南江市城市发展情况和地块情况，李遥负责撰写南江市住宅市场情况和在售产品情况。同时，设计部的产品设计师尚欣欣根据李遥提供的南江市场的户型建议进行目标地块的户型设计、产品类型设计，并根据地块的经济技术指标进行强排（即进行最高盈利强度的建筑排布，寻找利润最大化的建筑业态组合）、强排方案出来后，李遥根据模拟售价和强排方案测算整盘销售周期、销售收入、营销费用，最后，由成本部的成本经理张景山做成本测算，测算项目净利润。
两天后，报告初稿完成，贺志强召集报告及参与测算的人员及相应的部门负责人开会，对报告进行初审，初审会上，大家对报告内容提出了一些修改意见，初步结论是，南江可以作为机会型城市进入、地块初步测算利润尚可。建议下周一二上董事会进行汇报，提交集团决策。
各自调整完后，最终报告由贺志强汇总，李遥进行了最后一次校对，没有问题后又交给贺志强，准备下周一进行汇报。
周一下午两点，由行政部成林召集，董事长陆皓、副董事长胡忠、前期副总经理陶俊磊、财务总监王京、成本部总监田杏、招采部总监宋春华、工程部总监巩故、营销总监李遥、行政经理成林、项目拓展经理贺志强、财务经理郑泽、成本经理张景山、产品设计师尚欣欣、策划经理江峻参加会议。
贺志强主持会议，并首先汇报了城市发展的情况：南江市2014年人口313万人、GDP4102亿人民币，近五年的GDP和人口都呈现增长局面，整个城市具有一定的发展活力和拓展空间。
李遥汇报市场和竞品结论为：近五年土地交易呈现缓慢增长的态势，但2015年上半年挂牌26宗地块，成交26宗地块，土地成交量较同期上涨45%，住宅土地出让方式全部为拍卖，出让最低楼面价4300元/平米，最高7960元/平米。其中距离地块周边最近一个地块成交价为3000元/平米。
从住宅成交上看，2015年上半年成交面积较上年同比下降16.9%，成交均价13466元/平米，同比上涨4.9%，月均去化量达22.82万平，较上一年增长23%。
从成交面积段上看，2015年上半年，南江市区成交面积段主要集中在90-144㎡，该面积段成交占比高达75%。 其中110-120㎡的刚改户型占总成交的18%；在二套房政策宽松的作用下，以120-144㎡为主的改善类产品，成交出现大幅上涨，占总成交的33%；南江市市场相对封闭，成交仍以“刚改”（改善型刚需，指已有住房，但面积和条件不能满足需求而急需换房的购房者）为导向。市场整体去化周期由上一年的9个月缩短为8个月。
李遥从营销和市场的角度判断，整体上看，南江市住宅市场发展健康，属于刚改型市场，未来面临较多市场机会。
对于地块的基本情况，贺志强汇报说：土地指标：面积约50.01亩，单价428.6万/亩，总价21432万元。容积率1.5，楼面价4286元/平米。 地块已签订出让合同，现在南江市城投公司手里。
贺志强以SWOT分析讲解到：
优势（Strengths）：1、地块干净，无需拆迁；2、地块较小，启动资金少，启动速度快；3、开车到达交通方便，紧邻城市交通主干道；4、项目距市政府仅3.5公里，未来具有价格优势。
劣势（Weaknesses）：距离主市区中心区域较远，属于城乡结合部，周边有部分回迁安置房；公共交通不方便，公交线路少；无购物、商业配套；无优势明显的学区房。
机会（Opportunities）：面临长三角一体化发展利好机会；地块紧邻政府规划的高新技术产业区，未来价值可期；地块周边今年以来已出让多宗地块，将提升地块关注度；东侧距离项目约6公里处楼面价达7960元/㎡，对拉涨项目预期有帮助。
威胁（Threats）：土地价格偏高，会压低利润率；地块内配建公共设施会抬高成本；西侧距离项目5公里处楼面价4300元/㎡，会对项目形成较强竞争。
尚欣欣汇报强排方案说道：“我根据李总和贺经理的调研情况做了地块的强排方案，大家请看。”
尚欣欣打开强排方案图，说道：“根据地块技术指标，占地面积是33336.6平米，容积率1.5，做完强排方案后，总建筑面积是68347平米，其中，地上计容建筑面积是50000平米。大家看一下强排的总平图，我们在地块的北侧排布了3栋18层的高层，高层往南是7栋9层的小高层，北侧沿街有900平米的底商。地上还有1770平米的公共配套用房，这部分是不可售的。我们再看地下部分，地下全部是车库，其中地下车位524个、地上58个，车位总数是582个。”
尚欣欣说完，又打开户型图，说道：“各位领导，我们根据营销的建议，根据当地的实际情况，在满足日照和通风的前提下，做了户型的初步设置，包括90平米的三居一卫、102、113平米的三居两卫和120、125平米的四居两卫。”
尚欣欣说完，李遥说道：“各位领导，目标地块位于城市边缘地带，我们设想，客户应该是稍微有点实力的刚需加稍微次一级的改善，针对这样的客群，我们的户型设计的逻辑也很明确，强功能、控总价，所以三居一卫的户型应该控制在90平米以内，三居两卫控制在120平米以内，面积上到120平米的话就做四居，绝不能做130平米以上的户型，否则，去化会很难。”
李遥说完，打开Excel表格，汇报项目的定价和销售排期以及营销费用。李遥说：“我们根据南江市区住宅整体的市场均价和地块周边竞品项目售价进行对比，设定了一个乐观保守的价格。初步设定的价格是高层售价12000元/平米、小高层售价13000元/平米、商业12000元/平米；地下可售的非人防车位是356个，暂定售价7万元/个；地下还有168个人防车位，因为人防车位禁止销售，暂不做销售考虑；地上的58个车位也不做销售考虑。”
李遥说：“我们初步做的销售排期是整盘24个月售罄，其中住宅销售周期从开盘到售罄22个月，据我们考察，南江市车位去化稍有难度，所以多预留两个月销售车位。根据以上价格测算完成后，整盘的总销售额是64004.3万元，其中住宅60432.3万元、车位2492万元、商业1080万元。营销费用按照销售额的2.5%计算，共计1600.11万元。”
李遥汇报完后，由张景山汇报利润测算的结果，张景山打开投资估算表说：“各位领导，根据土地成本、土地经济技术指标和销售收入测算，我们依据南江当地的工程建设的相关要求和土建成本，做了一版投资估算表，大家请看：地块的销售总收入是64004.3万元，总投资额为56000万元，包括土地征用及迁移补偿费，前期工程、基础设施、建安费，开发间接费、行政管理费、营销费用和不可预见费，税金和利息，销售利润率为14.3%，是8004.3万元。去除利润总额25%的企业所得税后，净利润为4805万元，净利润率为8.58%。”
张景山汇报完成后，贺志强说道：“各位领导，以上是南江市目标地块的测算结论，请大家发表意见。”
在张景山汇报完净利润后，李遥就明显的感觉到了会场的气氛不太对，这也很正常，作为嘉永集团对一个对外考察的地块，其他不论，这利润率太低了，一个小小的地块，净利润只有不到5000万元，对于在北京做惯了豪宅的嘉永集团来说，南江地块，就是鸡肋。
